Sólo
se ocupa de casos que califiquen para Fondo MIVIVIENDA
No
se ha regulado el supuesto de “valor residual” del inmueble en el caso de
leasing inmobiliario.
El congresista Yonhy Lescano, miembro titular
de la Comisión de Defensa del Consumidor del Parlamento, ha declarado en
relación al Decreto Supremo 017-2015-VIVIENDA –publicado el día de hoy en El
Peruano- que ha aprobado el reglamento
del alquiler venta y leasing inmobiliario,
que dicha norma no ha despejado las dudas y vacíos que contenía el Decreto Legislativo
1177.
Sólo
se ha beneficiado a casos que califican para Fondo MIVIVIENDA :
Así
por ejemplo, el reglamento sólo se ocupa de los inmuebles que pueden ser
financiados por el Fondo MIVIVIENDA, y deja fuera a todos aquellos casos en que
el precio del inmueble es superior a S/. 192,500 (50 UITs). Esto es así, porque
sólo se otorgan los subsidios de Bono del Buen Pagador o Bono Familiar Habitacional
para financiamientos dentro de estos límites.
No
se ha precisado en qué casos se cobrará, y en qué casos no, la “prima de estreno” y la “prima por
leasing”, ni sobre la cuota inicial :
En cuanto al contrato de arrendamiento de
inmueble con opción de compra (alquiler-venta) no se ha despejado la duda sobre
si se cobrará o no la denominada “prima de estreno”; tampoco se dice nada sobre
si parte de los alquileres pueden ir
generando una cuota inicial o una “prima por leasing” en caso la modalidad se
convierta en un crédito hipotecario o un leasing inmobiliario respectivamente.
No
se ha precisado sobre el “valor residual” del inmueble en el leasing
inmobiliario :
En el caso del arrendamiento financiero
tampoco se ha aclarado sobre que parte de las cuotas pueden ir amortizando
parte del precio del inmueble, de modo que al ejercer la opción de compra se
pague sólo el “precio residual” del inmueble; sino que rígidamente sólo se ha
puesto el supuesto de pago de cuotas que sólo cubren intereses y comisiones, y
al final, al ejercer la opción de compra
se paga el precio del inmueble, esquema que no se diferencia del alquiler
venta, y que desincentivará su uso. Acá también sólo se otorga financiamiento
del BBP (para pagar la “prima por leasing”) para inmuebles que estén dentro del
Fondo MIVIVIENDA.
Se
castiga el pago anticipado de cuotas de alquiler :
En ambas modalidades : alquiler venta y
leasing inmobiliario si es que el arrendatario hace el pago anticipado de los alquileres
no queda liberado de pagar el cronograma completo, además del precio del
inmueble, lo que es una norma abusiva que viola el Código del Consumidor de no
penalizar los pagos anticipados.
Se
guarda silencio sobre otra modalidades de acceso a la vivienda :
El reglamento tampoco se ocupa de las otras
modalidades o combinaciones posibles, tales como el alquiler venta con crédito
hipotecario; el alquiler venta con leasing; o el crédito hipotecario puro y
simple.
Se
han aprobado altos costos de transacción que funcionan como barreras de acceso
:
El reglamento, de otro lado, en la parte
operativa de las modalidades contractuales obliga a la suscripción de un
formulario-contrato, a trámites notariales o ante un juez de paz, trámites ante
un registro administrativo (el Registro Administrativo de Arrendamiento para
Vivienda-RAV), trámites ante el registro de la SUNARP, y otra vez todos estos
trámites en caso de modificaciones, todo lo cual está sujeto al cobro de tasas
y derechos, lo que generará altos costos de transacción, que desmotivarán el
uso de estos mecanismos.
No
dice nada sobre el impacto en precios de inmuebles del beneficio de depreciación
acelerada, y su traslado al adquirente de un inmueble nuevo :
El reglamento tampoco no dice una sola
palabra sobre la obligación de las inmobiliarias y las entidades financieras de
reducir los precios de los inmuebles nuevos que están ofertando en el mercado,
por el impacto de la depreciación acelerada., beneficio otorgado por la Ley
30264, que permite que estas empresas recuperen sus inversiones en inmuebles
para vivienda en apenas cinco años, cuando lo normal son 20 años, a condición
de que trasladen parte del beneficio al precio final de los inmuebles.
El
no pago del “seguro de riesgo de pérdida” que contrata la entidad financiera en
su beneficio y obliga a pagarlo al
arrendatario, no puede ser una causal de desalojo :
Finalmente, el reglamento trae como anexos
los formularios de contratos de arrendamiento, alquiler venta, y leasing
inmobiliario, todos los cuales precisan que entre las causales de desalojo está
no sólo el no pago de dos meses de renta, sino, el no pago de 6 meses de
conceptos complementarios tales como el “seguro
de riesgo de pérdida”, la cuota de mantenimiento o la cuota por servicio de
agua. Es muy discutible que tenga alguna razonabilidad que sea causal de
desalojo el no pago del “seguro de riesgo de pérdida”, que es un seguro que lo
contrata la entidad financiera o la inmobiliaria en su interés y beneficio, y
que abusivamente lo carga para que lo pague el arrendatario.
Agradecemos su difusión.
No hay comentarios:
Publicar un comentario