23 jul. 2015

PRECIOS DE VIVIENDAS NUEVAS DEBERÍAN BAJAR SUSTANCIALMENTE POR EFECTO DE DEPRECIACIÓN ACELERADA


Este beneficio  permite que inmobiliarias y bancos recuperen su inversión en sólo cinco años.


No debería cobrarse cuota inicial ni “prima por leasing” porque estas empresas pagan menos impuesto a la renta debido a este incentivo.

El congresista Yonhy Lescano, Presidente de la Comisión de Vivienda del Parlamento, declaró que tanto las inmobiliarias como los bancos se benefician de la depreciación acelerada de inmuebles  dispuesta por la Ley 30264 (Ley para Promover el Crecimiento Económico) la que señala que del año 2014 al 2016  todos los edificios y las construcciones nuevos destinados a vivienda se podrán depreciar un 20% anual hasta su total depreciación. El parlamentario remarcó que es un incentivo sustancial, por cuanto la tasa normal es de solo 5% al año. Hay que recordar que la depreciación  acumulada se deduce del impuesto a la renta. Esto significa que la inversión realizada por estas empresas en estas edificaciones la recuperarán en apenas cinco años. Pero las modalidades de alquiler venta, leasing inmobiliario y crédito hipotecario están planificadas para préstamos a 20 años en promedio, lo que significa que el 100% de las cuotas cobradas por los bancos se irán a utilidades, ya que el valor de los inmuebles ya habrán sido compensados por la vía del menor pago de impuesto a la renta, gracias al incentivo tributario otorgado.  Esto obliga a que los precios de las viviendas tienen que bajar, y tampoco se cobre cuota inicial o “prima por leasing” cuando se implementen el alquiler venta y el leasing inmobiliario, ya que la depreciación acelerada se da para conseguir tres objetivos : para que las inmobiliarias tengan más recursos económicos, para que inviertan más en construcción  de  viviendas, y para que parte del beneficio se traslade a los usuarios vía la reducción de los precios de los departamentos o casas.

Sin embargo, el mercado inmobiliario sigue con sus precios exageradamente altos : Así por ejemplo, un departamento de 70m2, de un dormitorio en Jesús María, Lince, Miraflores, Surco o Barranco puede estar costando el equivalente a US $ 150,000; o un departamento de dos dormitorios de 90 m2 en Pueblo Libre, Magdalena, o San Miguel puede costar un promedio de US $ 180,000, cuando hace apenas 12 años atrás no valían ni la mitad de estos precios.

De otro lado, Lescano agregó que algunos funcionarios públicos están desinformando a la población en relación a las nuevas modalidades de acceso  a la vivienda contenidas en el Decreto Legislativo  1177; así por ejemplo : No es cierto que se pueda migrar de  un leasing inmobiliario a un crédito hipotecario, porque, en ambos casos ya se está contratando con una empresa financiera, ya se está amortizando el crédito con cada cuota, y se ha pagado una cuota inicial en cada modalidad; y además en el leasing la propiedad del inmueble la tiene el banco; en cambio, en la hipoteca la propiedad la tiene el deudor.


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22 jul. 2015

NUEVAS OPCIONES DE ACCESO A LA VIVIENDA SON MÁS CARAS QUE EL CRÉDITO HIPOTECARIO



El congresista Yonhy Lescano, Presidente de la Comisión de Vivienda del Parlamento, ha señalado que el alquiler venta y el leasing inmobiliario resultan más caros que  un crédito hipotecario ordinario, como se muestra en la siguiente corrida de cifras :


21 jul. 2015

EN LEASING INMOBILIARIO SE PENALIZA EL PAGO ANTICIPADO


No se debería exigir  “Prima por Leasing” para acceder a contrato, porque es una cuota inicial encubierta.

Si el arrendatario paga antes del plazo el precio del inmueble, es obligado a pagar también todas las cuotas que están por vencer.

El congresista Yonhy Lescano, Presidente de la Comisión de Vivienda del Parlamento, declaró que el Decreto Legislativo 1177 sobre Promoción del Arrendamiento para Vivienda, contiene serias inequidades que tienen que ser corregidas de inmediato por el Ejecutivo, como éstas :  En el régimen del Contrato de Arrendamiento Financiero (Leasing Inmobiliario),  hay graves inequidades que tienen que ser modificadas : En el artículo 12.8 dice que el Arrendador (la empresa financiera) “no asume responsabilidad alguna por la idoneidad del inmueble y características”, pese a ser su propietaria conforme al artículo 12.2. Adicionalmente dispone en el artículo 13.3  que si el Arrendatario ejerciera el derecho de opción de compra antes de la fecha pactada para este ejercicio, al pago del precio de  la opción sobre el inmueble “se acumulará el pago del importe total de las cuotas periódicas por vencer”, penalizándose el pago anticipado de una obligación, lo que está prohibido por el Código del Consumidor.  En el artículo 12.2 establece el pago de “la Prima por Leasing”, que es una suerte de cuota inicial, que no debería estar, porque se supone que esta modalidad es una alternativa distinta al crédito hipotecario, donde se exige precisamente una cuota inicial.

En el Arrendamiento con Opción de Compra se dispone que los pagos mensuales no son pagos a cuenta del precio del inmueble :
En el régimen del Contrato de Arrendamiento de Inmueble con Opción de Compra se señala en el artículo 10.7 que los pagos de la renta mensual convenida no constituyen pagos a cuenta para la adquisición del inmueble, contrariando la expectativa del público que esperaba lo contrario. En el artículo 11.7, se dispone –como en el caso del leasing inmobiliario- que si el arrendatario ejerce la opción de  compra antes de la fecha pactada, al pago del precio del inmueble se acumulará el importe total de las rentas mensuales por vencer, es decir, se penaliza al buen pagador (“salvo pacto en contrario” que no se dará porque serán contratos por adhesión en formularios).

Procedimiento de desalojo tiene plazos draconianos e indebidamente da carácter penal a una relación contractual :
En cuanto al Procedimiento Único de Ejecución de Desalojo (artículo 15) los plazos establecidos son draconianos e irreales :  al juez se le da 3 días hábiles para sentenciar, y si no  lo hace se le denuncia ante la OCMA; a la Policía se le da 3 días hábiles para ejecutar el desalojo bajo apercibimiento de denuncia penal ante el fiscal provincial de turno; y al arrendatario se le conmina a salir en este plazo hiper-perentorio  bajo apercibimiento de ser denunciado penalmente, aunque haya presentado su recurso de apelación.

Lescano indicó que es excesivo que se disponga también como causal de desalojo : el no pago del seguro por riesgo de pérdida, que es un costo que el banco abusivamente lo carga unilateralmente al cliente (artículo 14). 

Nuevos contratos “de acceso a vivienda” regulan todo a favor de Arrendadores que son empresas financieras y/o inmobiliarias :
Estos regímenes que pretenden promover el acceso a la vivienda de más peruanos, no puede al mismo tiempo, dejar a las personas en la más absoluta indefensión, penalizando relaciones que son contractuales;  y regulando todo sólo a favor de los arrendadores, que por lo general, van a ser empresas del sistema financiero y/o inmobiliarias, a las que además se les da todo tipo de beneficios como la exoneración del IGV; y en legislación anterior: la depreciación acelerada y los descuentos en el pago del impuesto a  la renta.


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