24 jul 2015
23 jul 2015
PRECIOS DE VIVIENDAS NUEVAS DEBERÍAN BAJAR SUSTANCIALMENTE POR EFECTO DE DEPRECIACIÓN ACELERADA
Este beneficio permite que inmobiliarias y bancos recuperen
su inversión en sólo cinco años.
No
debería cobrarse cuota inicial ni “prima por leasing” porque estas empresas
pagan menos impuesto a la renta debido a este incentivo.
El congresista Yonhy Lescano, Presidente de la
Comisión de Vivienda del Parlamento, declaró que tanto las inmobiliarias como
los bancos se benefician de la depreciación acelerada de inmuebles dispuesta por la Ley 30264 (Ley para Promover
el Crecimiento Económico) la que señala que del año 2014 al 2016 todos los edificios y las construcciones nuevos
destinados a vivienda se podrán depreciar un 20% anual hasta su total depreciación.
El parlamentario remarcó que es un incentivo sustancial, por cuanto la tasa
normal es de solo 5% al año. Hay que recordar que la depreciación acumulada se deduce del impuesto a la renta.
Esto significa que la inversión realizada por estas empresas en estas
edificaciones la recuperarán en apenas cinco años. Pero las modalidades de
alquiler venta, leasing inmobiliario y crédito hipotecario están planificadas
para préstamos a 20 años en promedio, lo que significa que el 100% de las
cuotas cobradas por los bancos se irán a utilidades, ya que el valor de los
inmuebles ya habrán sido compensados por la vía del menor pago de impuesto a la
renta, gracias al incentivo tributario otorgado. Esto obliga a que los precios de las
viviendas tienen que bajar, y tampoco se cobre cuota inicial o “prima por
leasing” cuando se implementen el alquiler venta y el leasing inmobiliario, ya
que la depreciación acelerada se da para conseguir tres objetivos : para que
las inmobiliarias tengan más recursos económicos, para que inviertan más en
construcción de viviendas, y para que parte del beneficio se
traslade a los usuarios vía la reducción de los precios de los departamentos o
casas.
Sin embargo, el mercado inmobiliario sigue con
sus precios exageradamente altos : Así por ejemplo, un departamento de 70m2, de
un dormitorio en Jesús María, Lince, Miraflores, Surco o Barranco puede estar
costando el equivalente a US $ 150,000; o un departamento de dos dormitorios de
90 m2 en Pueblo Libre, Magdalena, o San Miguel puede costar un promedio de US $
180,000, cuando hace apenas 12 años atrás no valían ni la mitad de estos
precios.
De otro lado, Lescano agregó que algunos
funcionarios públicos están desinformando a la población en relación a las
nuevas modalidades de acceso a la
vivienda contenidas en el Decreto Legislativo
1177; así por ejemplo : No es cierto que se pueda migrar de un leasing inmobiliario a un crédito
hipotecario, porque, en ambos casos ya se está contratando con una empresa
financiera, ya se está amortizando el crédito con cada cuota, y se ha pagado
una cuota inicial en cada modalidad; y además en el leasing la propiedad del
inmueble la tiene el banco; en cambio, en la hipoteca la propiedad la tiene el
deudor.
Agradecemos su difusión.
Contacto de prensa:
RPC: 997526724
Despacho 311-7462
22 jul 2015
NUEVAS OPCIONES DE ACCESO A LA VIVIENDA SON MÁS CARAS QUE EL CRÉDITO HIPOTECARIO
El congresista Yonhy Lescano,
Presidente de la Comisión de Vivienda del Parlamento, ha señalado que el
alquiler venta y el leasing inmobiliario resultan más caros que un crédito hipotecario ordinario, como se
muestra en la siguiente corrida de cifras :
21 jul 2015
EN LEASING INMOBILIARIO SE PENALIZA EL PAGO ANTICIPADO
No se debería exigir “Prima por Leasing” para acceder a contrato,
porque es una cuota inicial encubierta.
Si el arrendatario paga antes
del plazo el precio del inmueble, es obligado a pagar también todas las cuotas
que están por vencer.
El congresista Yonhy Lescano, Presidente de la
Comisión de Vivienda del Parlamento, declaró que el Decreto Legislativo 1177
sobre Promoción del Arrendamiento para Vivienda, contiene serias inequidades que
tienen que ser corregidas de inmediato por el Ejecutivo, como éstas : En el régimen del Contrato de Arrendamiento
Financiero (Leasing Inmobiliario), hay
graves inequidades que tienen que ser modificadas : En el artículo 12.8 dice
que el Arrendador (la empresa financiera) “no asume responsabilidad alguna por
la idoneidad del inmueble y características”, pese a ser su propietaria
conforme al artículo 12.2. Adicionalmente dispone en el artículo 13.3 que si el Arrendatario ejerciera el derecho
de opción de compra antes de la fecha pactada para este ejercicio, al pago del
precio de la opción sobre el inmueble
“se acumulará el pago del importe total de las cuotas periódicas por vencer”,
penalizándose el pago anticipado de una obligación, lo que está prohibido por
el Código del Consumidor. En el artículo
12.2 establece el pago de “la Prima por Leasing”, que es una suerte de cuota
inicial, que no debería estar, porque se supone que esta modalidad es una
alternativa distinta al crédito hipotecario, donde se exige precisamente una
cuota inicial.
En el
Arrendamiento con Opción de Compra se dispone que los pagos mensuales no son
pagos a cuenta del precio del inmueble :
En el régimen del Contrato de Arrendamiento de
Inmueble con Opción de Compra se señala en el artículo 10.7 que los pagos de la
renta mensual convenida no constituyen pagos a cuenta para la adquisición del
inmueble, contrariando la expectativa del público que esperaba lo contrario. En
el artículo 11.7, se dispone –como en el caso del leasing inmobiliario- que si
el arrendatario ejerce la opción de compra antes de la fecha pactada, al pago del
precio del inmueble se acumulará el importe total de las rentas mensuales por
vencer, es decir, se penaliza al buen pagador (“salvo pacto en contrario” que
no se dará porque serán contratos por adhesión en formularios).
Procedimiento
de desalojo tiene plazos draconianos e indebidamente da carácter penal a una
relación contractual :
En cuanto al Procedimiento Único de Ejecución
de Desalojo (artículo 15) los plazos establecidos son draconianos e irreales
: al juez se le da 3 días hábiles para
sentenciar, y si no lo hace se le
denuncia ante la OCMA; a la Policía se le da 3 días hábiles para ejecutar el
desalojo bajo apercibimiento de denuncia penal ante el fiscal provincial de
turno; y al arrendatario se le conmina a salir en este plazo hiper-perentorio bajo apercibimiento de ser denunciado
penalmente, aunque haya presentado su recurso de apelación.
Lescano indicó que es excesivo que se disponga
también como causal de desalojo : el no pago del seguro por riesgo de pérdida,
que es un costo que el banco abusivamente lo carga unilateralmente al cliente
(artículo 14).
Nuevos
contratos “de acceso a vivienda” regulan todo a favor de Arrendadores que son
empresas financieras y/o inmobiliarias :
Estos regímenes que pretenden promover el
acceso a la vivienda de más peruanos, no puede al mismo tiempo, dejar a las
personas en la más absoluta indefensión, penalizando relaciones que son
contractuales; y regulando todo sólo a
favor de los arrendadores, que por lo general, van a ser empresas del sistema
financiero y/o inmobiliarias, a las que además se les da todo tipo de
beneficios como la exoneración del IGV; y en legislación anterior: la
depreciación acelerada y los descuentos en el pago del impuesto a la renta.
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