3 nov. 2015

REGLAMENTO DE ALQUILER VENTA Y LEASING INMOBILIARIO DEJA FUERA DE BENEFICIOS A VIVIENDAS QUE CUESTEN MÁS DE S/. 192,500

Sólo se ocupa de casos que califiquen para Fondo MIVIVIENDA


 No se ha regulado el supuesto de “valor residual” del inmueble en el caso de leasing inmobiliario.

El congresista Yonhy Lescano, miembro titular de la Comisión de Defensa del Consumidor del Parlamento, ha declarado en relación al Decreto Supremo 017-2015-VIVIENDA –publicado el día de hoy en El Peruano-  que ha aprobado el reglamento del  alquiler venta y leasing inmobiliario, que dicha norma no ha despejado las dudas y   vacíos que contenía el Decreto Legislativo 1177.

Sólo se ha beneficiado a casos que califican para Fondo MIVIVIENDA :
 Así por ejemplo, el reglamento sólo se ocupa de los inmuebles que pueden ser financiados por el Fondo MIVIVIENDA, y deja fuera a todos aquellos casos en que el precio del inmueble es superior a S/. 192,500 (50 UITs). Esto es así, porque sólo se otorgan los subsidios de Bono del Buen Pagador o Bono Familiar Habitacional para financiamientos dentro de estos límites.

No se ha precisado en qué casos se cobrará, y en qué casos no,  la “prima de estreno” y la “prima por leasing”, ni sobre la cuota inicial :
En cuanto al contrato de arrendamiento de inmueble con opción de compra (alquiler-venta) no se ha despejado la duda sobre si se cobrará o no la denominada “prima de estreno”; tampoco se dice nada sobre si parte de  los alquileres pueden ir generando una cuota inicial o una “prima por leasing” en caso la modalidad se convierta en un crédito hipotecario o un leasing inmobiliario respectivamente.

No se ha precisado sobre el “valor residual” del inmueble en el leasing inmobiliario :
En el caso del arrendamiento financiero tampoco se ha aclarado sobre que parte de las cuotas pueden ir amortizando parte del precio del inmueble, de modo que al ejercer la opción de compra se pague sólo el “precio residual” del inmueble; sino que rígidamente sólo se ha puesto el supuesto de pago de cuotas que sólo cubren intereses y comisiones, y al final, al  ejercer la opción de compra se paga el precio del inmueble, esquema que no se diferencia del alquiler venta, y que desincentivará su uso. Acá también sólo se otorga financiamiento del BBP (para pagar la “prima por leasing”) para inmuebles que estén dentro del Fondo MIVIVIENDA.

Se castiga el pago anticipado de cuotas de alquiler :
En ambas modalidades : alquiler venta y leasing inmobiliario si es que el arrendatario hace el pago anticipado de los alquileres no queda liberado de pagar el cronograma completo, además del precio del inmueble, lo que es una norma abusiva que viola el Código del Consumidor de no penalizar los pagos anticipados.

Se guarda silencio sobre otra modalidades de acceso a la vivienda :
El reglamento tampoco se ocupa de las otras modalidades o combinaciones posibles, tales como el alquiler venta con crédito hipotecario; el alquiler venta con leasing; o el crédito hipotecario puro y simple.

Se han aprobado altos costos de transacción que funcionan como barreras de acceso :
El reglamento, de otro lado, en la parte operativa de las modalidades contractuales obliga a la suscripción de un formulario-contrato, a trámites notariales o ante un juez de paz, trámites ante un registro administrativo (el Registro Administrativo de Arrendamiento para Vivienda-RAV), trámites ante el registro de la SUNARP, y otra vez todos estos trámites en caso de modificaciones, todo lo cual está sujeto al cobro de tasas y derechos, lo que generará altos costos de transacción, que desmotivarán el uso de estos mecanismos.

No dice nada sobre el impacto en precios de inmuebles del beneficio de depreciación acelerada, y su traslado al adquirente de un inmueble nuevo :
El reglamento tampoco no dice una sola palabra sobre la obligación de las inmobiliarias y las entidades financieras de reducir los precios de los inmuebles nuevos que están ofertando en el mercado, por el impacto de la depreciación acelerada., beneficio otorgado por la Ley 30264, que permite que estas empresas recuperen sus inversiones en inmuebles para vivienda en apenas cinco años, cuando lo normal son 20 años, a condición de que trasladen parte del beneficio al precio final de los inmuebles.

El no pago del “seguro de riesgo de pérdida” que contrata la entidad financiera en su beneficio y obliga a pagarlo  al arrendatario, no puede ser una causal de desalojo :
Finalmente, el reglamento trae como anexos los formularios de contratos de arrendamiento, alquiler venta, y leasing inmobiliario, todos los cuales precisan que entre las causales de desalojo está no sólo el no pago de dos meses de renta, sino, el no pago de 6 meses de conceptos complementarios tales como  el “seguro de riesgo de pérdida”, la cuota de mantenimiento o la cuota por servicio de agua. Es muy discutible que tenga alguna razonabilidad que sea causal de desalojo el no pago del “seguro de riesgo de pérdida”, que es un seguro que lo contrata la entidad financiera o la inmobiliaria en su interés y beneficio, y que abusivamente lo carga para que lo pague el arrendatario.


Agradecemos su difusión.